Há qualquer coisa de estranho a acontecer em Lisboa. Nunca se abriram tantos hotéis na cidade e, ao mesmo tempo, a porta de entrada já não permite crescimento. É apenas uma pista e anda saturada há anos.
Vale a pena olhar para os números anunciados. Até 2028 estão previstos no país mais de 130 empreendimentos hoteleiros, qualquer coisa como 13.300 novos quartos. A área metropolitana de Lisboa fica com perto de 45 desses projectos e mais de 4.300 quartos, e só no centro da cidade contam-se 36 aberturas. Quase todas de quatro e cinco estrelas.
Em três anos, estamos a falar de cerca de 10% de aumento da oferta.
A ANA tem um plano de expansão que leva a capacidade até 45 movimentos por hora, e ainda bem, mas isso dá-nos alguma folga e pouco mais. O novo aeroporto tem abertura marcada para 2037.
Juntando as duas coisas vemos que a conta não é difícil de fazer. A oferta sobe a dois dígitos em três anos. A procura vai subir aquilo que uma pista saturada deixar, e isso durante pelo menos dez anos. O ciclo que vivemos até aqui foi excepcional, o RevPAR de Lisboa mais de 20% acima de 2019 em termos reais, o mercado americano quase a duplicar em quatro anos, mas aconteceu enquanto o aeroporto ainda ia ganhando capacidade aos poucos. Esses aumentos estão a acabar.
Então, o que devemos fazer?
Primeiro, deixar de medir o sucesso com o foco só na ocupação. Se a procura não cresce, baixar preços para encher quartos só serve para perdermos valor. O trabalho passa a ser outro, pricing com disciplina, o mix de segmentos visto à lupa, estadias mais longas, o MICE e o corporate a reduzir o impacto a sazonalidade. É aqui que se vai notar, e depressa, quem é profissional e quem andou a apanhar a onda.
Segundo, os custos. Se a receita tem tecto, o GOPPAR defende-se do lado da despesa: energia, compras, produtividade, tecnologia que tire às equipas o trabalho que não acrescenta nada a ninguém. É isto que vai garantir que a rentabilidade se mantenha a níveis, que permitam às empresas continuar a assumir as suas responsabilidades.
Este novo contexto vai acabar por fazer uma triagem ao pipeline. Alguns dos projectos anunciados não vão abrir. Outros vão abrir e sofrer. Quem tiver uma identidade clara e canais de venda próprios vai atravessar esta década com bem mais tranquilidade do que os hotéis genéricos pensados para um mercado a crescer 10% a 15% ao ano. Esse mercado já não existe!