Tudo leva a crer que 2023 vai ser o ano das grandes aquisições hoteleiras a nível internacional. A incerteza que vivemos hoje sobre o mercado económico dos EUA pode permanecer durante mais alguns meses, mas, uma vez que haja clareza nos mercados de equity e dívida, os grandes players do mercado darão de novo início a negócios milionários.
Neste momento existe a expectativa de a inflação normalizar e como tal os custos do capital irão também baixar. Nessa altura assistiremos ao tiro de partida dos grandes investidores, provocando uma maré de investimento e fazendo com que muitas carteiras de ativos mudem de mãos.
O Private Equity tem hoje um papel primordial na transformação do setor imobiliário. A transição ecológica fez com que muitos edifícios se tornassem obsoletos por consumir muita energia, ou por serem inadequados para novos usos, e estão a ser alvo de uma grande reestruturação. Essa restruturação, vulgo CAPEX, possibilita a modernização e aumenta a competitividade de um ativo imobiliário.
Os players gigantes já se posicionaram nos ativos de Office e Logística e estão agora focados na hotelaria. Grandes investidores como a Blackstone, ou a Starwood Capital, têm passado os últimos meses a acumular capital dos seus investidores. A Blackstone acaba de fechar mais um round de angariação, no montante de 30 mil milhões de dólares, sendo que trinta por cento desse valor será aplicado em transações na Europa.
2021 foi um ano record em investimentos, com 67 mil milhões de dólares a nível mundial, sendo que metade desse valor foi investido nos EUA e cerca de 17 mil milhões de dólares na Europa. No ano anterior, 2020, assistimos a um mínimo dos últimos 10 anos, com 27 mil milhões de dólares de investimento. Esse crescimento de 2021 versus 2020 deve se em parte à grande resiliência dos ativos hoteleiros que acabaram por ter uma performance pós-COVID acima de outras classes de ativos de Real Estate, como o industrial ou familiar.
Portugal tem-se vindo a posicionar no panorama internacional com negócios de relevo, sendo o maior dos últimos tempos a venda dos fundos ECS – uma carteira de hotéis de luxo – à Davidson Kempner por cerca de 850 milhões de euros. Esta carteira de ativos, que inclui o portfolio de hotéis NAU, hotéis Hilton, hotéis IHG, o Cascade Resort, entre outros, será agora gerido pela Highgate Hotels, empresa que gere 20 mil milhões de dólares em ativos, através da recém-criada HG Portugal.
Também no ano transato a Arrow Global Portugal adquiriu 75% do grupo hoteleiro Details Hotels & Resorts no Algarve, como parte de uma estratégia de investimento de 500 milhões de euros em 5 anos. Já este ano acaba de anunciar uma “parceria estratégica” com a Dom Pedro Hotels. A Arrow Global Portugal pertence ao Grupo Arrow Global, que está presente em cinco países da Europa, gerindo perto de 70 mil milhões de libras em ativos.
Outro gigante espanhol, a Azora Capital, já soma 4 ativos em Portugal adquiridos nos últimos dois anos: o hotel Tivoli Marina de Vilamoura, o Tivoli Carvoeiro, negócio valorizado na altura em 148 milhões de euros e posteriormente no mesmo ano o Vilalara Thalassa Resort por um valor não tornado público. Em 2021 a AZORA Capital voltou ao mercado, com a aquisição do Lodge Hotel ao empresário Mário Ferreira por 30 milhões de euros.
Outros players, como a Blackstone através da sua participada HIP, ou a Invesco são investidores habituais no nosso país.
Portugal ainda tem grande parte dos seus portfolios e ativos concentrados em empresas familiares, pelo que será interessante perceber o que vai acontecer no Q3 e Q4 de 2023, onde muito provavelmente alguns grupos familiares poderão finalmente mudar de mãos, levando a extensos programas de CAPEX e consequente rebranding das suas unidades.
Neste processo todos saem a ganhar: os grupos familiares que poderão realizar capital e sair de um negócio cada vez mais especializado, os ativos imobiliários, sejam hotéis ou resorts, que serão beneficiados por programas de reforma e por fim o turismo português em si, que irá atrair novas marcas para o seu playground nacional.